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房地产大变局︱麦肯锡报告 ① 空间重塑，后疫情时代引导房地产重焕活力之道

2024-05-06 05:46 作者：佚名

导读

后疫情时代，人们在城市中的工作、生活和购物方式已经被极大改变。办公楼大量空置的情况是否会持续下去？混合制工作模式、线上购物、城市核心区的人口流失会对城市房地产造成什么后果？疫情对于房地产行业究竟是打击还是机会？城市又该如何应对这场变化？基于大量数据建模与分析，这篇报告探讨了新冠疫情对美国、欧洲和亚洲的“超级明星城市”(superstar cities)中办公、住宅、零售三种类型房地产的影响，同时也分享了混合空间的设计与使用可以如何帮助受挫的城市重振旗鼓、延续繁荣。

编辑团队

Editorial Group

原文/ 麦肯锡全球研究所

翻译/黄宸钰、雷雪飞、苗雨田、莫海鸿、李嘉祺、李潇、潘若瑶、许诺、杨慧、杨雪葱、赵奕涵

校核/众山小 排版/ 黄云萍

文献/ 孙早霞 编辑/众山小

概览

At a glance

本研究探讨了COVID-19新冠疫情对美国、欧洲和亚洲的“超级明星”城市（superstar cities）房地产的影响。房地产行业未能及时根据新冠疫情引起的行为变化做出反应。城市活力正面临风险，房地产也需要依时顺势做出改变。

- 混合制工作模式将持续存在。这带来的结果是，办公室出勤率稳定低于新冠疫情前正常水平的30%。

- 混合制工作模式引起巨大的连锁反应。因不再受到线下办公的束缚，居民搬离城市核心区，并选择在其他地区进行购物。例如，从2020年中至2022年中，纽约市核心区的人口减少了5%，旧金山城市核心区的人口减少了6%。城市房屋空置率飙升。大都市地区的商店周边人流量仍比疫情前水平低10%至20%。

- 超级明星城市对办公空间和零售空间的需求将持续低于疫情前水平。对研究中的中位城市而言，在我们模拟的保守情形下，2030年对办公空间的需相比2019年将下降13%。在严重情形下，受影响最严重的城市其需求将下降38%。

- 房地产具有本地性，其需求因街区和城市而异。在办公空间密集、住房昂贵、拥有大型知识经济类工作单位的街区和城市，对于房地产的需求可能会更低。

- 城市和建筑可以通过采取混合开发方式来适应变化和促进繁荣。优先事项包括开发混合用途型街区、建造适应性更强的建筑，以及设计多用途的办公与零售空间。

注：有关该模型的更多信息，请查阅技术附录。

[2] 超级明星城市中居住空间的需求具有较强的价格弹性。所以长期而言，这些变化可能会导致价格的重新平衡而非需求量的实际减少。

来源：北京市统计局；法国巴黎银行；高力国际；Commercial Real Estate Intelligence Solutions；科斯塔; 英国地方发展、房屋及社区部英国；英杰地产；日本日本政府统计综合窗口（E-Stat）；欧盟统计局；EW & Associates 房地产公司；德国联邦统计局；German Property Partners；Kastle；北京统计局；三井不动产；法国国家统计和经济研究所；西班牙国家统计局西班牙；英国国家统计局英国；Real Advisor；三幸地产公司；上海市统计局；日本统计局；东京大都会政府；美国劳工统计局；美国人口统计局；麦肯锡全球研究院分析

摘要

当COVID-19大规模流行开来，世界各地城市中的工作、生活和购物方式就被极大地改变了，其中最明显的变化是人们的工作地点和工作方式。一方面，人们要遵守隔离要求、关闭办公区域；与此同时，远程工作技术已能提供足够的工作支持。这些条件让许多人选择摘下口罩，从传统办公室退回到家庭办公。从日常通勤中解脱出来的职员们往往选择搬离城市核心区。现在，人们越来越少围绕着商业中心居住或工作，甚至越来越少在商业中心购物。最近几个月，这些行为的转变放缓了，但还有一些人仍然坚持着这些被改变的习惯，特别是办公室职员，将继续采用混合制工作模式（即远程办公和办公室办公结合)。

上述的行为转变已经对“超级明星”城市的房地产产生了重大影响——粗略地说，是指在世界城市GDP和GDP增长中所占份额非常高的城市。在超级明星城市的核心区域，自2019年以来，办公和零售空间的空置比例急剧增长，房价的上涨速度也远低于郊区和其他城市。

超级明星城市的房地产会受到多大程度的持续影响?在本文的研究中，麦肯锡全球研究所(McKinsey Global Institute)对未来办公、住宅和零售空间的需求进行了不同场景的模拟[1]。总的来说，2030年对办公和零售空间的需求低于2019年——这是在较保守的情景下的预期——其降低的幅度小于许多其他研究预测。本文的分析还表明了复杂的连锁反应——例如，某些类型的城市和街区将比其他城市和街区受到更严重的影响。本文考虑了各种各样的因素，包括长期的人口趋势、就业趋势特别是自动化的持续影响、各行业的办公室出勤情况、员工协调情况即特定时间内办公室员工的最大比例、员工的年龄和收入、城市间通勤率、小区房价差异、以及购物趋势如网上购物的持续增长。除二手数据资料外，本研究模型还包含了一项大型全球调查，以了解COVID-19新冠疫情引起的行为转变。

本文是在宏观经济异常不确定的时期进行的研究。通货膨胀、利率居高不下、对经济衰退的担忧、金融系统的压力一直是新闻中的头条。当然，实际研究结果将取决于上述变量和其他变量如何发挥作用。

可以确定的是，全球超级明星城市的房地产面临着严峻的挑战。这些挑战可能会危及城市的财政健康，其中，许多城市已经在努力解决居无定所、交通需求和其他紧迫问题。但这些挑战也为推动城市空间的历史性转变提供了机会。从街区的构成到建筑的设计，通过变得更加灵活、更加具有适应性——从本质上讲，超级明星城市变得更加“混合”——不仅可以适应，而且可以蓬勃发展。

[1] 本研究中房地产只涉及三种资产类别：办公、住宅和零售空间。其他如工业空间和自助存储空间等不在研究范围之内。

混合制工作模式如何改变

人们的工作、生活和购物方式

在疫情期间，员工的办公室出勤率大幅下降。由于摆脱了日常通勤的束缚，离开城市核心区域的居民数量比疫情之前更多(迁入的人数更少)，人们在商业中心的消费也减少了(见框E1“我们如何定义城市”)。外迁率现已恢复到疫情前的趋势，但本文研究表明，离开的人中很少有人会回来，城市购物也不会完全恢复。

“在每一种情况下，该项技术都表明，正确的数据和正确的规则可以让人工智能根据它读取的模式预测行动方案。”

问

框E1 我们如何定义城市

答

本文是关于超级明星城市的房地产研究——粗略地说，这些城市在世界城市GDP和GDP增长中所占的份额过高。本文借用了2018年MGI报告《超级明星：引领全球经济的公司、行业与城市》中的术语和概念。本文并未进行超级明星城市之外的房地产研究。

所谓城市，本文通常是指大的都市区。通常，大都市区分为两部分：城市核心区，指的是大都市区范围中密度最高的区域；而郊区，指的是城市核心区以外的区域。例如，当我们讨论旧金山城市核心区时，指的是旧金山县、阿拉米达县和圣马特奥县；当我们讨论旧金山郊区时，指的是旧金山都市区的其余部分（马林县和康特拉科斯塔县）。

本文主要关注的是9个超级明星城市：北京、休斯顿、伦敦、纽约、巴黎、慕尼黑、旧金山、上海和东京。而在本文的基础调研是从6个国家的17个超级城市收集了更多数据，以便更好地了解人们的行为。在研究的某些阶段，本文也将分析内容扩展到24个超级巨星城市，以帮助确定郊区化的模式。

混合制工作模式将继续存在

办公室出勤率下降30%

根据调查，员工在办公室中工作的时间仍然比疫情前少得多。2020年初，由于采取了远程工作和混合制工作两种模式来应对封闭管理和健康问题，大都市地区的办公室出勤率下降了90%。此后，该指数大幅回升，但平均仍下降约30%。截至2022年10月，上班族每周约有3.5天去办公室。这个数字因城市而异，从伦敦的3.1天到北京的3.9天。

办公室出勤率也因行业和街区而异。在知识经济时代的大公司——本文将其定义为专业服务、信息与金融行业——员工每周去办公室的天数往往更少(图表E1)。根据对美国各县的研究，办公室出勤率较低的地区的特点包括房价昂贵、入境通勤者与居民的比例较高、零售份额较小。当地文化在其中也发挥了作用。

注:受访者被问到的问题是：“你目前平均每周在办公室工作几天?”这些结果不包括那些说自己“目前没有工作/目前不在办公室工作”的受访者，也排除了那些说自己“目前没有全职工作”的受访者。

资料来源：麦肯锡全球研究所分析

此处有几个理由让人们相信，目前的办公室出勤率可以保持下去。首先，自2022年年中以来，这一比率一直相当稳定。其次，三个关键数字——受访者每周上班的天数(3.5天)、受访者预计在疫情结束后上班的天数(3.7天)以及他们希望的上班天数(3.2天)——相差不大。最后，10%的受访者表示，如果被要求每天在办公室工作，他们很可能会辞职；如果可以随时在家工作，他们愿意接受大幅减薪。此类群体中有许多高收入的高级员工，这表明他们可能对公司的决策施加影响。然而，目前的办公室出勤率是否会持续下去是不确定的，例如，如果劳动力市场发生动态变化，或者如果研究最终表明混合制工作模式与生产率之间存在消极或积极的关系，那么这种情况可能会发生变化。

高达7%的城市核心区人口

将永远离开

疫情期间，超级明星城市的核心区域涌现了一波家庭逃离，搬出的家庭多，搬进来的家庭少。以纽约为例，从2020年中期到2022年中期，城市核心区人口减少了5%，旧金山同期减少了6%，伦敦从2020年中期到2021年中期减少了7%[2]。其主要原因就是外迁。相比之下，郊区则出现人口增长，或减少的幅度不如城市核心那么大。在美国，郊区化在疫情之前就已经开始了，这次冲击加速了现有的趋势，相比之下，大多数欧洲和日本城市，城市化趋势已让位于郊区化(图表E2)。

注:伦敦的研究结果基于英国统计局2021年人口普查修订。

[2] 2022年伦敦人口变化数据尚未公布

来源：北京市统计局；欧盟统计局；法国国家统计和经济研究所；西班牙国家统计局；日本日本政府统计综合窗口（E-Stat）；英国国家统计局；上海市统计局；美国人口统计局；麦肯锡全球研究所分析

与郊区相比，核心区人口增长最少的往往是那些房价昂贵、办公密度高、知识经济员工多比例高、零售店面有限的城市——这些特征与办公室出勤率是相同的。伦敦、达拉斯、纽约、旧金山和波士顿受影响最大。总的来说，美国的城市核心区受到的影响比欧洲和日本的城市更大，欧洲和日本的城市往往有更多的混合用途开发，其中办公，住宅和零售空间彼此共存。北京的人口迁移趋势主要是疫情前鼓励向外迁移以控制城市核心区人口规模而形成的，疫情期间这种鼓励行为就暂停了。

混合制工作模式似乎在很大程度上促进了外迁。在本文的调查中，2020年3月之后搬家的受访者中，20%的人表示他们搬家是因为现在可以更频繁地在家工作。在英国和美国，那些从城市核心区搬到郊区的人说，他们之所以有可能搬到郊区是因为现在可以在家工作了。同时提到吸引他们的是住房条件：更好的社区、更好的视野和户外空间。在日本和中国，能拥有自己的房子无疑是促使人们搬到郊区的最强因素。

从超级明星城市核心区域向外迁移的速度似乎有所放缓，但仍高于疫情前的水平。2019年到2021年，美国超级明星城市核心区的净外迁人数翻了一番，然后在2022年下降，尽管仍高于2019年的水平。换句话说，在疫情期间迁出的人不会回来，而其他人则不断离开。

购物仍然低迷

尤其是在城市核心区

由于疫情期间人们多待在家里，这从根本上改变了人们的购物方式。在本文研究的城市中，商店附近的客流量急剧下降，而线上消费占零售支出的比例飙升。

最近，大都市区商店附近的客流量再次上升，但仍比疫情前低10%至20%。下降的一个主要原因是，线上消费占零售支出的比例在最初的飙升之后增速放缓，但仍高于2019年的水平。

城市核心地区的零售商在吸引顾客方面面临着尤为严峻的挑战。截至2022年10月，商店附近客流量的恢复明显不如郊区商店(图表E3)。例如，在纽约，郊区商店附近的人流量比2020年1月下降了16%，但城市商店附近的人流量则下降了36%。同时，位于城市核心区域的办公密集型街区也面临着更多的挑战，该问题似乎可以“人们不经常来办公室，也就不经常在办公室附近购物”的逻辑来解释。在本文的调查中，有每周在办公室工作不超过一天的美国受访者表示，他们在办公室附近的总零售支出远远少于每周在办公室工作两到五天的人。

“从超级明星城市核心区向外迁移的速度似乎有所放缓，但仍高于疫情前的水平。”

注：城市定义如下：纽约-纽瓦克-泽西城大都市统计区（MSA)；大伦敦地区；巴黎；旧金山-奥克兰-海沃德MSA；休斯顿-伍德兰-舒格兰MSA；以及东京关东地区。

[1] 商店包括零售和娱乐场所，但不包括杂货店或药店。

资料来源：谷歌社区流动报告；麦肯锡全球研究院分析

对房地产的影响

新冠疫情导致的一系列行为变化——办公出勤率下降、城市向外迁移加速、办公密集的街区周边的购物消费减少——将压低大多数超级城市的房地产需求。到2030年，根据我们建模的场景预测，对办公和零售空间的需求普遍低于2019年(图表E4)。居住空间受到的影响较小，尽管城市核心区和郊区之间的价格差异比以前缩小了。(需要注意的是，我们的模型没有考虑价格弹性;也就是说，它没有考虑到当需求减少时价格会下跌，从而反过来推动需求反弹。有关该模型的更多信息，请参阅技术附录。)

注：有关该模型的更多信息，请查阅技术性附录。

[1] 超级明星城市中居住空间的需求具有较强的价格弹性。所以长期而言，这些变化可能会导致价格的重新平衡而非需求量的实际减少。

来源：北京市统计局;法国巴黎银行;高力国际;Commercial Real Estate Intelligence Solutions; 科斯塔; 英国地方发展、房屋及社区部英国；英杰地产；日本日本政府统计综合窗口（E-Stat）；欧盟统计局；EW & Associates 房地产公司；德国联邦统计局；German Property Partners；Kastle；北京统计局；三井不动产；法国国家统计和经济研究所法国；西班牙国家统计局西班牙；英国国家统计局英国；Real Advisor；三幸地产公司；上海市统计局；日本统计局；东京大都会政府；美国劳工统计局；美国人口统计局；麦肯锡全球研究院分析

“到2030年，8000亿美元办公空间资产利益攸关”

在所研究的中位城市中

对办公空间的需求将减少13%

中位城市对办公空间的需求下降部分原因是远程办公增多，另一部分原因是宏观经济环境充满挑战。我们研究的所有城市的空置率都有所上升。从 2019 年到 2022 年间，美国城市的房产交易额（销售的总金额）下降了 57%，每平方英尺的平均售价下降了 20%，面价租金下降了近 22%（均为实际值）。在美国受影响最严重的城市旧金山，2022 年空置办公空间的比例比 2019 年高出 10 个百分点，交易量下降了 79%，每平方英尺售价下降了 24%，面价租金下降了 28%（同样按实际价格计算）。需求的下降促使承租人对当前的宏观经济形势产生了担忧，他们不确定自己的员工会在多大程度上线下办公，因此也不确定需要多大的办公空间，这就促使他们与业主谈判缩短租期。租期缩短反过来可能会增加业主获得融资的难度，或导致银行调整估值模型，因为估值模型部分依赖于现有租约的期限。

在我们模拟的情景中，根据城市的不同[3]，大多数城市的办公空间需求在几十年内都不会恢复到新冠疫情以前的水平。到2030年，需求将比2019年减少20%，这一估计是我们的模型在保守预测下得出的结果——在持续性地缓慢复苏的前提下[2]，2025年的办公室出勤率高于当下，但仍低于新冠疫情前的水平。在更不乐观的预测下，根据城市的不同，将下降到比目前知识经济中的大型企业出勤率更低的水平，需求比2019年低38%。

在我们研究的九个城市中，保守预测下总价值8000亿美元（按实际价值计算）的资产将利益攸关。平均而言，在保守预测下从 2019 年到 2030 年办公空间的总价值将下降 26%，在更糟糕的情况下将下降 42%。如果利率上升，对价值的影响会更大。如果陷入困境的金融机构决定更快地降低它们所融资或拥有的房地产价格，那么影响可能会更大。

需求下降也将导致办公空间过剩，尤其是质量较低和较旧的建筑，房地产行业俗称为B级和C级办公楼。从2020年到2022年，在美国的超级明星城市，A级建筑的租金和需求，有时还有价格通常比B级建筑增长得更快（或下降得不那么急剧）。例如，在那段时间内，纽约市A级建筑的平均每平方英尺售价上涨了3%，而B级建筑下降了8%[5]。这种“安全投资转移”有许多原因。一个原因是许多工作单位认为高质量的空间是鼓励员工到办公室出勤的一种方式。另一个原因是B级和C级办公空间通常不适合混合制工作模式；例如，它可能没有那么先进的音频设备。此外，现在混合制工作模式减少了工作单位需要的空间总量，他们可以将预算花在紧凑的高质量空间上，而不是庞大的低质量空间上。

[3] 当我们预测北京和上海的办公空间需求时，我们只研究了其城市核心区域。当我们预测其他超级城市的办公空间需求时，我们研究的是更宽泛的区域，通常是但不总是整个大都市地区。

[4] 我们的模型考虑的是每周的高峰出勤率而不是每周的平均出勤率。它还考虑了在更小的空间里使用更多办公桌的持续趋势，以及人口增长的预测、城市移民的变化，以及随着知识经济的增长而受到自动化影响的办公室工作人员的比例。

[5] 数据来自科斯塔(CoStar)。

住宅需求增长将放缓

尤其在城市核心区

在疫情期间由于人口外迁，超级明星城市核心的住宅需求增长速度低于郊区和其他城市。从2019年到2022年，我们研究的每个超级明星城市核心的住宅空置率都有所上升，空置率上升比例从东京的0.8个百分点到伦敦的9.9个百分点不等;与此同时，在郊区的空置率的增长则要小得多，甚至空置率有所下降[6]。房价也随之上涨，美国超级明星城市核心的涨幅比郊区低8个百分点，比非超级明星城市核心的涨幅低13个百分点。在旧金山，从2019年底到2022年，一些街区的名义价格下降了12%。与房价按照全国平均水平上涨相比，旧金山城市核心地区的住宅价值已缩水7500亿美元）。这种影响似乎是一种全球现象。

在考虑价格调整之前，我们模拟的超级明星城市核心的住宅需求到2030年将比没有疫情的情况下减少10%。尽管如此，除旧金山和巴黎外，这一水平仍高于我们研究的每一个城市2019年的住宅需求。这一数据是基于假设这一波离开城市中心的人群并不会回到他们之前的居住地，那么大约在2024年，每个城市的人口增长率将恢复到疫情前的水平。但如果人口增长持续低迷的时间更长，对需求的影响将会更大。

当然，房价和租金也会根据市场调整。我们的模型没有考虑到这种价格调整，因此我们无法创建包含它们的需求场景。但我们可以说，城市核心地带的房屋不太可能一直空置。在这方面，住宅空间与办公空间不同:一旦价格和租金下降，任何可用的面积通常都会很快被占用。事实上，城市核心的空置率已经比城市外迁所显示的增长幅度要小。然而不幸的是，房价和租金的下行压力不太可能使超级明星城市的住房变得有多负担得起，其中许多城市都面临着昂贵的住房和无家可归的问题。

[6] 由于数据限制，预测未包括中国。

在我们研究的中位城市中

对零售空间的需求将减少9%

由于新冠疫情期间城市购物中心附近的人流量减少，零售与商业空间的空置率显著增加并伴随着租金下降，这一现象在办公密集的区域尤为显著。与办公和住宅空间一样，从2019年到2022年，我们研究的所有超级明星城市核心区域的零售与商业空间空置率都有所上升，从旧金山的1.8个百分点上到伦敦的6.2个百分点不等。从2019年到2022年，零售与商业租金面价平均下降了5.4%(按实际价值计算)。实际支付的租金可能下降得更多。

在考虑价格调整之前，我们建模的超级明星城市核心的零售空间需求在2030年低于2019年，这给租金带来了下行压力[7]。例如在旧金山市中心，需求将下降17%。这一预测是我们的模型在根据以下情况下得出的结果:人们会部分回到办公室办公(因此办公室附近的商业活力会得到部分恢复)，且到2025年，人们对网上购物的需求将恢复到疫情前的增长速度，在疫情期间搬离的也人不会搬回来。在更严重的预测下，旧金山城市中心的需求下降幅度将高达42%。在大多数超级明星城市的核心区，即使没有发生疫情，预计需求也会下降;原因是人口趋势和越来越多的人转向网上购物。然而，与住宅房地产一样，价格可能会调整。

[7] 我们的模型考虑了人口增长、远程工作方式的转变、人均支出增长、在线支出占零售支出份额的增加、搬迁模式的转变以及郊区购物的增加。

受到强烈影响的街区和城市的

共同点是什么

回顾这项研究的各个部分（回归分析、问卷回答和文献综述）表明，房地产需求受到疫情强烈影响的城市往往具有某种特征。（我们无法确定这些特征中哪些与需求影响程度的相关性最强。）

其中一部分特征与城市的商业结构有关。具体来说，知识经济中工作者占比较大、大企业数量较多、通勤者与居民比例较高，以及对远程工作文化的接受程度较高的城市的房地产需求往往受到更强烈的影响。这些因素导致线下办公出勤率下降，从而直接减少对办公空间的需求。出勤员工的减少也带来在城市商店消费的减少，零售空间的需求下降。同时，人们搬离城市核心区，减少了对核心区内对住宅空间的需求。

与需求影响程度相关的另一类特征与城市结构有关。具体来说，房地产密集的、仅少量混合用途开发，以及房价昂贵且绿地有限的城市的房地产需求往往受到更强烈的影响。这些特征使这些地方在工作、生活和购物方面变得不是很理想。

这两个特征不仅与城市层面的需求变化相关，而且与街区层面的需求变化也相关。我们对曼哈顿、旧金山县和哈里斯县（休斯敦所在地）的街区（以邮政编码定义）进行了研究（参照图表E5）。根据我们的分析，一个街区中办公用地的房地产比例越大，人口流出越多。同样，同样，房价与人口流出也呈相关关系：价格较高的街区经历了更多的人口流出。（由于数据限制，我们无法确定其他特征是否也与街区层面的需求相关。）

“一个街区中办公用地的房地产比例越大，人口流出越多。”

注：对迁出人口的估算基于向美国邮政服务提出的永久/临时地址变更请求，而非本报告中的其他图表中基于美国人口普查局的数据，因为邮政数据更新更及时且适用于更小的地理区域。

来源：美国人口统计局；美国邮政；Zillow 房屋价值指数；麦肯锡全球研究院分析

纽约金融区，80%的房地产用于办公空间。

在街区层面，商业结构和城市结构

确实对需求产生影响

曼哈顿两个非常不同的街区表明了商业结构和城市结构在街区层面是是与需求相关联的。第一个街区是金融区，其商业结构严重偏向知识经济；在那里，所有办公空间的50％被知识经济租户占用，尤其是商业服务行业。金融区的城市结构是办公室密集型：80％的房地产用于办公空间，17％用于住宅，而仅有2％用于零售。这里的平均房价约为150万美元。现在我们来看看附近的下东区。该街区的商业结构与金融区非常不同：只有22％的办公空间用于知识经济，城市结构也不同。下东区所有空间中只有7％用于办公室，而84％是住宅，9％是零售。这里的平均房价约为100万美元，比金融区要低得多。

这些因素帮助我们理解为什么这两个街区在疫情期间受到如此不同的影响。例如，从2020年初到2022年初，金融区的国内人口流出率是下东区的2.2倍。可以推断，金融区的居民可以轻松转变为居家工作，因为其知识经济的普遍存在，因此更有可能搬到离办公室较远的大房子中；与此同时，昂贵的住房给了他们另一个搬离的理由。

在城市层面上，商业结构和城市结构

同样会驱动差异的产生

旧金山的商业结构有助于解释其受到疫情强烈影响的原因。这个城市长期以来一直培育着一个以科技为重点的经济，拥有大量办公室员工，尤其是知识经济员工。它有很多通勤者。就业人口比例表明了这一点：这个比例是衡量通勤者数量的一个指标，为0.87，远高于全国平均水平的0.48。此外，在疫情开始时，旧金山的工作单位（其中许多都在科技行业）可能更有可能了解和采用远程办公技术。建议补充：旧金山的城市结构也有助于解释为什么疫情对需求影响如此之大。旧金山县的房价是全国平均水平的五倍，几乎是郊区房价的两倍。此外，旧金山的混合用途开发有限：在旧金山26个街区的9个街区中，办公室占所有房地产的30%或更多。在我们的调查中，旧金山的受访者表示，他们在办公室工作的理想天数是2.7天，是我们所有研究的城市中最低的。

疫情对巴黎房地产需求的影响比旧金山要小。巴黎的商业结构可以帮助解释为什么：与严重依赖科技企业和知识经济的旧金山不同，巴黎拥有各种行业中的全球领先公司，如美容、服务业和消费品零售。然而，巴黎的城市结构既有促进居民搬离市区的特点，也有吸引他们搬入市区的特点。一方面，巴黎市区的房价是郊区的两倍，是全国平均水平的四倍。另一方面，巴黎拥有大量混合用途的开发项目。

最后，我们来看东京，这座在我们研究的众多城市中房地产需求受到较小的城市。东京的大多数员工属于批发和零售业，这与依赖科技的旧金山形成了对比。与巴黎类似，日本有一种重视办公室出勤的文化，尤其是对中小企业的员工而言；在我们的调查中，东京的受访者表示他们预计每周需在办公室工作3.7天，高于巴黎的3.3天。在日本，员工忠诚于工作单位的情况非常普遍，而相比于旧金山，日本的技术采用率较低。此外，日本线上消费在零售消费中的比例比我们研究的任何其他国家都要低；这可能导致了更高的办公室出勤和依然保持的线下购物。同时，在东京，市区的房价是全国平均水平的2.1倍——相比于巴黎的4.1倍和旧金山的5.0倍要低得多。

混合空间的繁荣之路

超级明星城市正面临着一个新的现实:混合制工作模式加剧了空置率，威胁着社区的活力，从而降低了城市核心区对工作单位、员工和居民的吸引力。为了适应这种新的现实，城市利益相关者可以考虑采用更多的混合方法。在街区和建筑层面，甚至在建筑楼层的设计中，选择多样性、适应性和灵活性而非同质化的原则可以帮助城市繁荣发展。

在街区层面，考虑混合用途开发

城市进行适应的一种方式是通过混合用途型街区，也就是说，街区不是由单一类型的房地产(特别是办公室)主导，而是将办公、住宅和零售空间的多样化组合结合起来。这种混合型街区甚至在新冠大流行之前就变得越来越受欢迎。现在，由于新冠大流行减少了对办公室的需求，城市中留下了可以转为其他用途的空置空间。此外，我们的研究表明，在疫情期间，混合用途型街区受到的影响要小于办公密集型街区。这种韧性让投资者、开发商和城市更有理由参与到场所营造中来。

当然，重建街区是一项艰巨的任务，因此动员众多利益相关者是很重要的。政府可能在改革限制性分区政策方面尤其有帮助。同时也需要投资者为更新改造提供资金。开发商则将混合用途的愿景变为现实。

郊区也可以从混合用途型街区中收益。城市居民不再受到日常通勤的束缚，因此并不在意远离城市核心区居住，人们越来越倾向于在绿地更多的郊区选择更大的房子。在郊区提供更多的住房和零售可以帮助满足他们的偏好。更多的多户住宅可能会产生更高的效益，因为它可以容纳比单户住宅更多的人。只要这些公寓比市中心的公寓更大、更舒适，它们就能吸引寻找空间的城市居民。郊区的政策制定者可以考虑通过调整分区、向开发商提供激励措施，以及重新审查调整那些阻碍住房建设的法规，例如规定最小住宅面积和窗户要求的法规，来鼓励多户住宅开发。

“当然，重建街区是一项艰巨的任务，因此动员众多利益相关者是很重要的。”

此外，多户住宅比单户住宅更节能，因此有助于降低碳排放。而且由于它能容纳很多人，它可以帮助缓解许多大都市地区面临的住房短缺问题，使居民能够负担这些地区的生活。

在建筑层面建造

适应性更高、灵活性更强的空间

为了适应传统办公和零售空间需求的下降，开发商可以建造混合用途型建筑。最具抱负的愿景是建造一座通用的、具有“中性用途”的建筑，其设计、我们可以轻松修改它的设计、基础设施和技术来适应不同的用途。想象一座医疗建筑，如果客户的偏好发生改变，它可以轻易改建成酒店或公寓楼。往更精细的角度考虑，建筑可以被精心设计以包容不同的工作方式，如小组协作和独立个人的工作模式，或是开放式和封闭式办公室。这些建筑也可以采用增强灵活性的技术，例如跟踪空间使用分布的传感器，以帮助工作单位决策如何设计混合制工作模式。

混合用途型建筑将至少带来两个优势。其一，它们将保护所有者不受偏好变化的影响，而偏好变化目前是无法预测的。第二个问题涉及办公类地产租赁期缩短的趋势。由于租户现在将更频繁地迁入和迁出，如果建筑物的适应性更强，它们可能会变得更有价值。

开发商还可以尝试将办公楼改造成拥有更多需求的各类空间，比如公寓、酒店和学校。然而，改造过程非常困难。障碍包括重新分区，重新分区、重新协商现有租赁承诺以允许翻新，以及处理物理限制。此外，在我们研究的城市中，即使所有多余的办公空间都转化为住房，每个城市的住宅空间数量增长也不到3%。[8]尽管如此，对于面临更低入住率和更低租金前景的业主来说，改造的机会成本已经下降，改造的成功率也会增加。

“将空置的空间改造成混合空间可能是改造超级明星城市（Superstar cities）的一种方式，可以让它们为充满活力、繁荣的未来做好准备。”

零售空间的开发商也可以考虑到适应性。最近，零售租户一直在以更严格的眼光评估他们的行为，关闭门店或搬到更小的空间。如果开发商建造了适应性更强的空间，他们就更有可能满足租户不断变化的需求。开发商还可以提供新的商店形式，例如用于进货、交付或物流而不是传统零售的空间。他们也可以设计更加融入环境的建筑——例如，扩展到到人行道上的用餐空间。

[8] 多余的办公空间意味着预计将空置的空间超过结构性空置率（定义为2014年至2019年的平均空置率）。

在楼层层面，设计模块化和多用途的空间

城市核心区的租户——包括租用办公空间的工作单位和租用零售空间的商人——可能不得不开始从办公人员和购物者那里“吸引通勤”，否则他们就不会经常到访。在这方面，高灵活性和适应性的改造思维也会有所帮助。例如，办公室不必是只用作办公的场所，可以是员工享受工作单位提供的便利设施的场所，比如户外公共空间和引人入胜的活动。写字楼租户可能会试图通过建造有吸引力的、以舒适为导向的工作场所来吸引他们。办公室租户也可以设计更模块化的空间，以适应每周工作模式的变化。更具远见的租户则会通过一种高效的数字化方式来组织混合制工作模式与偏好。

零售商也可能不得不通过设计满足多种不同用途的空间来“吸引通勤”。典型的例子是可以轻松容纳全渠道零售的商店，一种面向无论线上或线下购物的客户都能够提供的唯一、丝滑的购物体验。同样，商店可以提供体验式零售。例如，一家百货商店品牌正在推出更小的商铺，以满足顾客线上购物线下取货、修改衣服、获取搭配建议，甚至美容服务的需求。

事实上，我们并不难想象拥有更多办公室、住宅和商店并存的“混合用途型楼层”。对于楼层来说——同样对于建筑和和街区——将闲置空间转变为混合型场所不仅仅是应对新冠疫情所带来的损伤的一种方式。它也可以是一种改造超级明星城市，并帮助它们迎接充满活力、繁荣美好的未来的方式。